Seguro de Garantía de Alquileres
¿Qué tipo de seguro es el de pérdida de alquileres?
Todos hemos escuchado alguna vez hablar sobre las pólizas de seguro de “pérdida de alquileres”, que también podemos encontrar bajo denominaciones comerciales como “seguro de protección de arrendadores”, “seguro de impago de rentas”, etc.
En todo caso, se trata de seguros cuyo principal objetivo es cubrir el riesgo de impago de las rentas debidas por el arrendatario, garantizando -dentro de los límites de la póliza- que el patrimonio del arrendador no se ve menoscabado en caso de impago.
Las coberturas habituales de este tipo de seguros
El seguro de alquileres suele incluir tres tipos de coberturas básicas:
Naturaleza de la cobertura de pérdida de rentas
Se trata de un seguro patrimonial, ya que el interés económico del asegurado consiste en que su patrimonio no se vea disminuido como consecuencia del impago de las rentas por parte de un arrendatario.
El patrimonio de una persona está compuesto por todo lo que tiene (activo) y todo lo que debe (pasivo) Lo que tiene una persona, su activo, es lo que posee como dueño en un momento dado y lo que otros le deben. El seguro de pérdida de alquileres pretende que el patrimonio del asegurado no se vea disminuido como consecuencia del impago de un crédito (la renta) por parte de un tercero (el arrendatario); por ese motivo hablamos de un seguro patrimonial.
La diferencia fundamental con el seguro de crédito es que el asegurador abona la indemnización a su asegurado sin ser precisa la insolvencia definitiva del deudor, pues basta que éste no cumpla con el pago de la renta dentro de los plazos establecidos en el contrato de Arrendamiento.
Naturaleza de la cobertura de daños al inmueble
Se trata de un caso claro de seguro de cosas o de daños, ya que se garantiza la indemnización de los daños que sufra el inmueble asegurado (un bien concreto) por las actuaciones del arrendatario. Este seguro protege contra un riesgo que, en ocasiones, sufren los arrendadores: que los arrendatarios a los que se les ha anunciado la ejecución de un desahucio, puedan causar daños al inmueble antes de abandonarlo.
Es frecuente que esta garantía se pacte bajo la modalidad “a primer riesgo”, que proporciona cobertura hasta una determinada suma, excluyendo la aplicación de la regla proporcional.
Naturaleza de la cobertura de defensa jurídica
Por último, este tipo de seguros suele incluir una cobertura de defensa jurídica por la que el asegurador se obliga a hacerse cargo de los gastos en que pueda incurrir el asegurado como consecuencia de su intervención en un procedimiento administrativo, judicial o extrajudicial que tenga que ver con el cumplimiento o ejecución del contrato de arrendamiento.
Hablamos en este caso de una modalidad de seguro patrimonial ya que no se cubren los daños a un bien concreto sino el deterioro que podría sufrir el patrimonio del asegurado si éste tuviera que abonar, con cargo a su propio patrimonio, los gastos de asistencia legal que precise para conseguir el cobro de las rentas y el cumplimiento del contrato de arrendamiento.
Coberturas Opcionales
Las coberturas opcionales suelen ser de distinta índole, desde coberturas asociadas a la protección jurídica, asistencia, etc, que ya están cubiertas por las pólizas de hogar. No obstante, cabe destacar otras que si son más propias para su asociación a este tipo de producto y que son:
Estas coberturas no las distribuyen todas las Compañías que ofrecen este tipo de producto, y solo las más expertas ofrecen una cobertura segmentada por cada una de ellas con los limites adecuados a las necesidades de los asegurados.
¿Por qué es necesario un seguro de impago de alquiler?
Todas las garantías son pocas si hablamos de proteger nuestro patrimonio y, como hemos observado desde hace tiempo, los propietarios se han visto afectados por un fenómeno, no menos importante, que ha ido aumentando según iba extendiéndose la crisis económica en España, me refiero al impago de la renta de alquiler.
No todo el mundo que impaga lo hace adrede o de forma consciente. En muchísimas ocasiones, si bien el inquilino no tiene intención de impaga, lo cierto es que le sobreviene alguna dificultad económica con la que no contaba (por ejemplo, un despido) que le impide hacer frente a sus obligaciones de pago. Esto afecta directamente al propietario del inmueble causándole un importante trastorno.
¿Cómo prevenir esta súbita insolvencia? El propietario no tiene una bola de cristal que le indique qué es lo que va a ocurrir, por lo que no tiene ninguna forma de saber qué personas serán solventes durante toda la duración del contrato y cuáles no. Ante esta incertidumbre, solía solicitarse un aval bancario, pero es una alternativa bastante costosa y a la que no todo el mundo puede acceder.
Entonces, ¿Cómo puede cubrirse la espalda el propietario? Una forma bastante sencilla y que está cada vez más en auge es el SEGURO DE IMPAGO DE ALQUILERES. Este seguro nos garantiza el cobro de la renta si el inquilino impago la misma.
Lo más importante es tener claro que la póliza de hogar NO CUBRIRÁ, normalmente, el impago del alquiler. Si bien la tendencia actual es que los seguros tiendan al “multirriesgo”, hasta la fecha no hay un seguro que cubra todas las posibilidades. Por ello, deberemos tener, de momento, una póliza de hogar (por responsabilidad civil, etc.) y otra que cubra específicamente el impago de alquiler.
OJO! Cuidado con empresas que nos indiquen que ASEGURAN la renta ya que “asegurar”, como tal, solo puede hacerlo una aseguradora. Es fundamental, comprobar lo que estamos contratando y con quien para no llevarnos sorpresas indeseadas.
Sea como sea, la clave en un buen seguro de impago de alquileres es que no nos adelanten la renta (ya que puede ser, en este caso, que luego tengamos que devolver el dinero adelantado), sino que nos INDEMNICEN. De esta forma la compañía aseguradora se sitúa en la posición del inquilino y procede, tras el primer mes de carencia, a abonar la renta. La compañía reclamará ese dinero abonado directamente al inquilino y bajo ningún concepto nos solicitará que se lo devolvamos. Cuidado con esto, ya que la inmensa mayoría de los seguros no indemniza, sino que adelanta las rentas.
Además, es importante que el seguro defienda nuestros derechos como propietarios, promoviendo, por ejemplo, el correspondiente procedimiento de desahucio.
Otro dato importante a tener en cuenta es que, por regla general, el primer mes será de carencia, esto significa que la compañía empezará a abonar la renta que no pague el inquilino tras el primer mes de impago y una vez lo hayamos comunicado a la compañía. Por eso, es importantísimo que informemos a la aseguradora del impago nada más éste se produzca para que al llegar el segundo mes de impago, la compañía nos abone la renta.
Por último, debemos tener claro el límite temporal de cobertura, es decir, el tiempo durante el cual el seguro se hará cargo del pago de dicha renta, ya que no será infinito. Lo normal es que se asegure un periodo entre 6 a 12 meses, ya que, lo más seguro es que en 12 meses se haya solucionado el problema y no nos hayamos visto perjudicados.
¿Cómo elegir el mejor seguro de protección de alquileres?
En primer lugar, buscar una compañía que nos ofrezca como cobertura principal el impago del alquiler, y una vez encontrada identificar que la cobertura es una indemnización, no un adelanto de las rentas, ya que si durante el proceso hasta el desahucio el inquilino decidiese marchase, las rentas adelantadas se deberán devolver a la compañía, al igual que si llegásemos al juicio y el juez fallase a favor del inquilino también tendríamos que devolver las rentas adelantadas.
En segundo lugar, tener la certeza de que todos los conceptos relativos a la judicialización del impago estén cubiertos por la póliza sin franquicias ni otros cargos a soportar por el asegurado, es decir, que la cobertura contratada contenga todos los gastos referidos a ese litigio, Poderes, Procuradores, Abogados, etc, hasta el lanzamiento del inquilino deudor.
En tercer lugar, que una vez desahuciado el inquilino dispongamos de una cobertura suficiente para los posibles daños malintencionados a su vivienda sin que tenga que soportar el coste de una franquicia.
En cuarto lugar, disponer de la posibilidad de contratar el consumo no pagado por el inquilino de los suministros subrogados en el contrato de arrendamiento, es decir agua, luz, gas y/o las cuotas de comunidad, todo ello pudiéndose contratar de forma independiente en función de las necesidades de cada vivienda. Y por supuesto poder incluir en ese mismo contrato de seguro el cambio del bombín de la cerradura o la cerradura completa en caso de desahucio.
