Nueva Ley de Arrendamiento Urbanos (1)
Nueva Ley de Arrendamiento Urbanos (1)
¿Cuáles son sus principales novedades?
Vamos a proceder al análisis de los principales cambios de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y para llevarlo a cabo vamos a segmentarlo por sus hitos más significativos.
1º.- Sobre la Duración del Contrato:
¿Cuál es la duración mínima de un contrato?
Desde la puesta a disposición de la vivienda al arrendatario:
- Si es persona física será de 5 años.
- Si es persona jurídica será de 7 años.
Siendo las renovaciones anuales y hasta dicho plazo, con la excepción de que sea el arrendatario quien desee por voluntad propia no renovar.
O haciendo constar de forma expresa, por parte del arrendador, en el momento de la celebración del contrato la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de 5 años para destinarla a vivienda permanente para si o sus familiares en primer grado de consanguineidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
¿Cuál es el plazo de prorroga tacita y su preaviso para la cancelación del contrato de arrendamiento?
En el caso de no existir preaviso de que establezca la voluntad del arrendador de no renovar el contrato, el mismo se renovara durante 3 años más.
El preaviso de cancelación deberá hacerse al menos con 4 meses de antelación en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario.
Igualmente, el derecho del arrendador queda resuelto por el ejercicio del retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco o siete años respectivamente.
¿En el caso de enajenación de la vivienda arrendada que sucede?
Que a la obligación del adquiriente de una vivienda arrendada de subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendador durante los primeros 5 años de vigencia del contrato, o 7 si el arrendador anterior fuese persona jurídica, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la ley hipotecaria.
Si la duración pactada fuera superior a los 5 años, o superior a los 7 años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, el adquiriente quedara subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en el los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En este caso el adquiriente solo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de 5 años, o 7 años en el caso de persona jurídica, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con la cantidad equivalente a 1 mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de 5 años, o 7 años si el arrendador anterior es persona jurídica reste por cumplir. Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquiriente solo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de 5 años, o 7 años si el arrendador anterior fuese persona jurídica.